Défiscalisation intérêts emprunt immobilier locatif Saviez-vous que, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif, vous pouviez défiscaliser le montant des intérêts de l’emprunt immobilier ? Est-ce que cela concerne tous les intérêts d’emprunt ? Mis à jour : juin 2026 Voici ce qu’il faut savoir sur la déduction des intérêts d’emprunt de vos revenus locatifs. Quelle marche à suivre pour bénéficier de la déduction des intérêts ? Le processus de déduction des intérêts de l’emprunt immobilier locatif dépend essentiellement du régime d’imposition de l’investisseur. Quel que soit le type de la location — meublée ou vide — l’investisseur a le choix entre le régime forfaitaire et le régime réel de déduction de ses charges. En ce qui concerne le régime micro-BIC ou microfoncier Si l’emprunteur a choisi le régime forfaitaire, un abattement au forfait s’applique automatiquement sur les revenus locatifs du propriétaire bailleur. Cet abattement correspond à : • Une déduction de 30 % dans le cadre du régime microfoncier. Cela touche uniquement les investisseurs et propriétaires d’un logement nu mis en location et qui réalisent moins de 15 000 €/an de revenus fonciers (hors charges). • Une déduction de 50 % sur les recettes locatives, représentant les BIC (bénéfices industriels et commerciaux) pour une location meublée dans le cadre d’un régime micro-BIC. On réserve habituellement cette option aux propriétaires bailleurs qui réalisent moins de 72 000 €/ans de recettes locatives (charges comprises). Ces régimes forfaitaires ne permettent pas de déduire des charges locatives pour leur coût effectif. Ainsi, les intérêts du prêt immobilier ne peuvent pas être déduits dans ce genre de configuration qui s’inscrit dans un régime d’imposition forfaitaire. En ce qui concerne le régime foncier Le régime au réel permet, quant à lui, de déduire une majorité des charges locatives. Cela s’applique automatiquement pour des revenus fonciers qui dépassent les 15 000 €/an (hors charges) pour une location vide et pour les recettes locatives de plus de 72 000 €/an (charges comprises) pour un meublé. Cependant, le régime au réel peut être sélectionné à la discrétion de chaque propriétaire qui ne dépasse pas les seuils évoqués précédemment à condition qu’il estime que la déduction des charges lui permet de diminuer sa base imposable de façon plus conséquente qu’avec un abattement forfaitaire. Ainsi, pour une location vide, le montant des intérêts est à signaler dans la déclaration de revenus 2044, ligne 250. Pour une location meublée, tous les frais en rapport avec l’exploitation du logement en location peuvent de faire l’objet d’une déduction. Il faut alors reporter le montant de l’ensemble des charges dans le formulaire 2031 — SD. Gérez ça en 1 clic avec Brik Brik calcule automatiquement vos revenus fonciers et prépare votre déclaration 2044. Découvrir Pré-comptabilité automatisée → Quels sont les intérêts déductibles des revenus immobiliers locatifs ? Le BOFIP, ou Bulletin officiel des finances publiques, pose une définition des intérêts d’emprunt déductibles des revenus locatifs. On retrouve notamment les intérêts suivants : • La préservation du logement : concernant les crédits qui financent des dépenses directement en lien avec la location et qui s’avèrent indispensables à la conservation des lieux. • L’achat, la construction ou l’agrandissement du logement : crédit pour financer l’achat d’un terrain en vue d’établir un logement à visée locative. • L’amélioration ou la réparation du logement. • Une police d’assurance qui remplace un crédit avec pour objectif de conserver, d’acquérir ou de réparer le logement. Questions fréquentes Quand déclarer ses revenus fonciers ? Chaque année, en mai-juin, via votre déclaration de revenus. Les revenus fonciers se reportent en formulaire 2044 (régime réel) ou directement sur la 2042 (micro-foncier, si vos loyers annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €). Les dates précises sont publiées par l'administration fiscale. Quels frais sont déductibles des revenus fonciers ? Au régime réel : intérêts d'emprunt, primes d'assurance (PNO, GLI), taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée), travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, provisions pour charges de copropriété. Les travaux d'amélioration sont déductibles, ceux de construction/agrandissement non. Faut-il choisir le régime réel ou le micro-foncier ? Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, accessible si vos loyers annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €. Le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers (ce qui est courant la première année avec des travaux ou des intérêts d'emprunt élevés). L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans. Quelles pénalités en cas de retard ou d'oubli de déclaration ? 10 % de majoration en cas de retard sans mise en demeure, 40 % avec mise en demeure non régularisée sous 30 jours, 80 % en cas de découverte d'une activité occulte. S'ajoutent des intérêts de retard de 0,2 % par mois. Pour une omission de bonne foi, une régularisation spontanée limite la majoration. Consultez un expert-comptable en cas de doute.
