Comment déclarer ses revenus de location ?
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L'essentiel
La déclaration des revenus de location nue s'effectue chaque année en mai-juin lors de la déclaration d'impôts. En dessous de 15 000 € de loyers annuels bruts, le régime microfoncier s'applique automatiquement sur le formulaire n° 2042 avec un abattement de 30 %. Au-delà de 15 000 € ou sur option irrévocable pendant 3 ans, le régime réel nécessite de remplir la déclaration n° 2044.
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Les revenus issus de la location nue d'un logement doivent être obligatoirement déclarés chaque année à l'administration fiscale dans la catégorie des revenus fonciers. Si le montant brut annuel des loyers perçus ne dépasse pas 15 000 €, le bailleur relève de plein droit du régime micro-foncier et bénéficie d'un abattement forfaitaire de 30 % sur sa déclaration n° 2042, tandis qu'au-delà de 15 000 €, le régime réel s'applique obligatoirement via le formulaire n° 2044.
Le choix du régime d'imposition conditionne la déduction des charges locatives réelles telles que les travaux d'entretien et d'amélioration, les intérêts d'emprunt, les primes d'assurance ou les frais de gestion. L'option volontaire pour le régime réel lorsqu'on relève du micro-foncier engage le propriétaire pour une durée irrévocable de 3 ans.
Comment déclarer ses revenus de location ?
Les revenus fonciers issus de la location d’un logement doivent tous être déclarés auprès des services des impôts. Mais comment effectuer cette opération ? Faut-il prendre en compte tous les revenus fonciers ?Nous vous expliquons en détail dans l’article qui suit.
La déclaration des revenus de location en revenus fonciers
Si vous louez un logement nu, vous devez déclarer vos revenus de location dans la catégorie des revenus fonciers.Le revenu foncier comprend le montant des loyers perçus (hors charges) pour la location des locaux d’habitation et de leurs éventuelles dépendances.D’autres revenus peuvent aussi être retenus dans cette déclaration comme les indemnités d’assurance contre les loyers impayés, les revenus issus de la location d’emplacements publicitaires ou encore les subventions accordées par l’ANAH.Si le montant des revenus de location est inférieur à 15 000 €/an, vous devez faire votre déclaration sous le régime microfoncier.Si le montant est supérieur à 15 000 €/an, alors vous êtes soumis au régime réel.
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Le régime microfoncier
Voici un régime fiscal simplifié en termes d’imposition.Il vous suffit de reporter le montant de vos revenus de location sur votre déclaration de revenus n° 2042, au niveau cadre 4 « revenus fonciers » (case 4BE).Le service des impôts applique automatiquement un abattement de 30 % pour les charges foncières en lien avec le logement loué.Le reste est ajouté aux autres revenus.L’ensemble est ensuite soumis à un barème progressif de l’impôt sur le revenu.
Le régime réel
Ce régime s’applique automatiquement si les revenus dépassent 15 000 €/ an.À noter toutefois que vous pouvez opter pour ce régime si vous relevez du micro-foncier, pour une durée irrévocable de 3 ans.Pour le régime réel, il convient d’utiliser le formulaire n° 2044. Les résultats de la déclaration sont à reporter sur la déclaration habituelle des revenus n° 2042.Avec le réel, vous déterminez les charges en rapport avec le logement fin de les déduire de vos revenus.On retrouve les dépenses de travaux de réparation ou d’amélioration de l’habitat, les charges de copropriété, les intérêts du crédit, les primes d’assurance et les éventuels frais de gestion.
Questions fréquentes
Quand déclarer ses revenus fonciers ?
Chaque année, en mai-juin, via votre déclaration de revenus. Les revenus fonciers se reportent en formulaire 2044 (régime réel) ou directement sur la 2042 (micro-foncier, si vos loyers annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €). Les dates précises sont publiées par l'administration fiscale.
Quels frais sont déductibles des revenus fonciers ?
Au régime réel : intérêts d'emprunt, primes d'assurance (PNO, GLI), taxe foncière (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères refacturée), travaux d'entretien et de réparation, frais de gestion, provisions pour charges de copropriété. Les travaux d'amélioration sont déductibles, ceux de construction/agrandissement non.
Faut-il choisir le régime réel ou le micro-foncier ?
Le micro-foncier applique un abattement forfaitaire de 30 %, accessible si vos loyers annuels bruts sont inférieurs à 15 000 €. Le régime réel devient intéressant dès que vos charges réelles dépassent 30 % des loyers (ce qui est courant la première année avec des travaux ou des intérêts d'emprunt élevés). L'option pour le réel est irrévocable pendant 3 ans.
Quelles pénalités en cas de retard ou d'oubli de déclaration ?
10 % de majoration en cas de retard sans mise en demeure, 40 % avec mise en demeure non régularisée sous 30 jours, 80 % en cas de découverte d'une activité occulte. S'ajoutent des intérêts de retard de 0,2 % par mois. Pour une omission de bonne foi, une régularisation spontanée limite la majoration. Consultez un expert-comptable en cas de doute.
